Eine systematische Rendite-/Risikosteuerung des Immobilienportfolios eröffnet Kreditinstituten die Chance, sich zusätzliche Ertrags- und Diversifikationspotenziale zu erschließen. Nicht zuletzt lassen sich so auch die zum Teil beträchtlichen Bestände eigener Verwaltungsobjekte in die Allokationsentscheidungen einbeziehen. Im Buch "Rendite-/Risikosteuerung von Immobilienportfolios in Kreditinstituten" wird eine integrierte, sämtliche Immobilienanlagen umfassende Steuerung des Immobilienportfolios vorgestellt. Dabei stehen die Bewertung, die Risiko- und Performancemessung sowie die Entwicklung moderner Steuerungsstrategien im Zentrum der Betrachtungen.
Das Buch gliedert sich in fünf Blöcke und orientiert sich an den Prozessstufen eines ganzheitlichen, alle direkten und indirekten Investments berücksichtigenden Immobilienportfolio-Managements. Im einleitenden, ersten Kapitel wird die Immobilie als Assetklasse vorgestellt. Das anschließende zweite Kapitel gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Formen der Immobilenanlage sowie deren Bestände in den Kreditinstituten. Darauf aufbauend steht die Frage im Vordergrund, wie die bankeigenen Immobilien hinsichtlich Marktattraktivität und Wettbewerbsstärke einzuordnen sind. Hierbei stehen der Vergleich und die Kontrolle von Kosten, Performance und Risiken im Mittelpunkt des Benchmarking.
Anschließend werden die Bewertungsverfahren im Kontext einer wertorientierten Banksteuerung beschrieben. Hierbei werden traditionelle Verfahren wie das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, aber auch moderne Ansätze wie die Discounted Cash-Flow-Methode betrachtet. Das anschließende dritte Kapitel widmet sich der Risikoanalyse. Für die Risikoquantifizierung gilt es, zunächst diejenigen Faktoren zu identifizieren, die den Wert und die Rendite einer Immobilie direkt und indirekt beeinflussen. Ein Schwerpunkt liegt hierbei in er Einbindung von Simulationsansätzen, um zufällige Schwankungen der Risikofaktoren zu berücksichtigen. Der Autor kommt hierbei zu dem Ergebnis, dass die Monte-Carlo-Simulation ohne Random Walk die höchste Prognosegüte aufweist und daher auch bei der Risikoanalyse zugrunde gelegt werden sollte. Der Leser erhält außerdem einen Überblick über verteilungsbasierte Risikomaße (beispielsweise Value at Risk, Cash Flow at Risk, Conditional Value at Risk, Lower Partial Moments, Varianz, Standardabweichung). Vor dem Hintergrund, dass derzeit der Value at Risk-Ansatz sowohl bankintern als auch aufsichtsrechtlich insbesondere in Bezug auf die Messung des Marktpreis- und Kreditrisikos höhere Akzeptanz – als beispielsweise der Conditional Value at Risk bzw. Lower Partial Moments – findet, sollte auch das Risikomanagementsystem des Immobilienportfolios, so der Autor, auf den Value at Risk als maßgebliche Risikokennzahl aufbauen. Aufgrund der Vorzüge des Conditional Value at Risk, der zu einer konservativeren Berechnung des Risikos führt, empfiehlt der Autor, diesen zumindest ergänzend zu bestimmen.
Der zweite Teil von Kapitel 3 beschäftigt sich mit der Auswahl geeigneter Performancemaße. Unter Risiko-/Renditegesichtspunkten sind in erster Linie risikoadjustierte Rentabilitätskennzahlen wie beispielsweise der Return on Risk Adjusted Capital (RORAC) zu analysieren.
Das anschließende vierte Kapitel widmet sich den Strategien zur Steuerung des Immobilienportfolios. Um eine effiziente Steuerung vornehmen zu können, ist an erste Stelle zu klären, welches Risikokapital für eine optimale Portfoliostruktur zur Verfügung gestellt werden muss. Als Schwerpunkt des Kapitels beziehen sich die Pooling- und Kapitalfreisetzungsstrategien auf die bisher weitgehend unbehandelte Fragestellung, welche Steuerungsstrategien für die im Bestand der Kreditinstitute befindlichen Einzelimmobilien in Betracht kommen.
Insgesamt kommt der Autor zu dem Ergebnis, dass eine integrierte Steuerung des Immobilienportfolios unter Rendite-/Risikogesichtspunkten trotz der spezifischen Charakteristika der betrachteten Assetklasse gelingt. Die Grundvoraussetzung hierfür bildet die vom Autor dargestellte Risiko- und Performancemessung, die den Ansprüchen einer assetklassenübergreifenden einheitlichen Methodik gerecht wird. Der Transfer der in ihrer Grundstruktur bereits bekannten Verfahren auf das immobilienportfolio eröffnet den Kreditinstituten die Chance, vorhandenes Diversifikations- und Ertragspotenzial zu erkennen und im Rahmen einer wertorientierten Steuerung neue Potenziale zu erschließen. In diesem Zusammenhang kann insbesondere das Immobilien-Pooling einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen einer rendite-/risikooptimalen Portfoliostruktur leisten.
Fazit: Das Buch liefert einen umfassenden und fundierten Überblick über die integrierte, sämtliche Immobilienanlagen umfassende Steuerung des Immobilienportfolios.
Rezension von Frank Romeike
Gesamtbewertung
