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Stochastische Szenarioanalyse

Risikoanalyse von Immobilienportfolios

Redaktion RiskNET05.06.2015, 07:35

Ein über verschiedene Asset-Klassen hinweg breit gestreuter Investmentansatz ist wichtiger denn je, um zusätzliche Renditequellen zu erschließen. Immobilien spielen dabei eine wichtige Rolle. Da sie kaum mit anderen Anlageklassen korrelieren, leisten sie einen stabilisierenden Beitrag zum Gesamtportfolio. Kurz: Zur Reduzierung des Risikos und zur Steigerung des Ertrags der Kapitalanlage ist die Beimischung von Immobilien grundsätzlich gut geeignet. Aus Sicht des Risikomanagements steht die Steuerung von Immobilienportfolios allerdings vor speziellen Herausforderungen. Da sich eine Immobilie von einem Wertpapier auf vielfältige Weise unterscheidet, ist die Anwendung von quantitativen Risikomodellen aus dem klassischen Wertpapierbereich nicht ohne Weiteres möglich.

In der Praxis überwiegen qualitative Ansätze. Mit ImmoRisk verfügt Union Investment – die Investmentgesellschaft der DZ Bank-Gruppe und Teil der genossenschaftlichen FinanzGruppe – über ein erprobtes Modell, das in der Lage ist, quantitativ fundierte Aussagen über die zu erwartende Rendite beziehungsweise die Wahrscheinlichkeit des Verfehlens einer angestrebten Rendite zu treffen.

Vergleichbarkeit des Gesamtrisikos

Ziel von ImmoRisk ist es, für Immobilienfonds analog zu den Techniken aus dem Wertpapierbereich ein Instrumentarium zur Risikoquantifizierung zu schaffen, um die Vergleichbarkeit des Gesamtrisikos von Immobilieninvestments mit dem anderer Asset-Klassen herzustellen. Im Vordergrund steht nicht die Analyse des Risikos einzelner Objekte, sondern die Aggregation der Risikotreiber auf Ebene des Gesamtportfolios. Insbesondere wird eine Ex-ante-Betrachtung ermöglicht, die unter anderem Value-at-Risk-Kennzahlen (VaR-Kennzahlen) ermittelt.

Gerade für Immobilienanleger, die wissen möchten, wie hoch das Risiko ist, eine erforderliche Rendite gegebenenfalls zu unterschreiten, ist dieses Verfahren unverzichtbar. Darüber hinaus erwartet auch die Aufsicht von manchen Investoren die Berücksichtigung einer solchen Risikoanalyse. So sind beispielsweise Banken verpflichtet, den VaR als Risikokennzahl im Controlling des Risikos ihrer Kapitalanlage zu berechnen.

Bewertung künftiger Risiken

Grundlage des ImmoRisk-Modells ist ein mehrstufiger Prozess. An dessen Anfang werden zunächst die Hauptrisiko- und -renditetreiber mit Verteilungsannahmen belegt. In einem zweiten Schritt erfolgt die Analyse der Abhängigkeiten einzelner Risiken untereinander. Hierzu werden die Korrelationen der Risikofaktoren berechnet und über eine Korrelationsmatrix in das Modell eingespeist. Zusammenhänge zwischen den einzelnen Anlageobjekten finden so explizit Berücksichtigung bei der Gesamtrisikobewertung. Für die Steuerungsgröße Rendite ist ein Bewertungsschema analog zur Preisrechnung vorgesehen. Schließlich werden mithilfe einer stochastischen Simulation bis zu 3.000 mögliche Ausprägungen der Risikoparameter aus den vorgegebenen Verteilungsannahmen ermittelt und über das Bewertungsschema zu 3.000 möglichen Ausprägungen der Rendite zusammengeführt. Auf diese Weise ist es möglich, den künftigen Portfoliowert und die künftige Rendite als Verteilung zu ermitteln und abzubilden.

Aus dieser Verteilung können dann Risiko- und Performanceeinschätzungen abgeleitet werden (vgl. Abbildung).

Abbildung: Risikoanalyse Immobilienportfolio

Abbildung: Risikoanalyse Immobilienportfolio

Neben der Verarbeitung enormer Datenmengen erweist sich unter anderem die mitunter eingeschränkte Datenbasis als Herausforderung. Denn noch können nicht für alle Länder und Nutzungsarten Verteilungsannahmen mit ausreichend langen Zeitreihen ermittelt werden; in diesen Fällen wird die fehlende Datenhistorie durch Expertenschätzungen ersetzt.

Die Länge der in die Zukunft gerichteten Risikoanalyse liegt gegenwärtig bei zwölf Monaten, soll aber mittelfristig auf zwei bis drei Jahre erweitert werden. Für Immobilieninvestoren stellt ImmoRisk aber jetzt schon ein nützliches Instrument der Risikoanalyse dar. Mit ihm gelingt es erstmals, Rendite und Risiko mit dem gleichen Ansatz zu ermitteln. Möglich sind nun auch Vergleiche der Performance von verschiedenen Sondervermögen. Und last, but not least lassen sich mit ImmoRisk auch Aussagen hinsichtlich des sogenannten Shortfall-Risikos treffen, also über die Wahrscheinlichkeit, eine angestrebte Rendite nicht zu erreichen.

Übertragung quantitativer Modelle

Im Management des Risikos von Wertpapieren gehören quantitative Modelle längst zum Standard und sind aus dem Alltag der Portfoliomanager nicht mehr wegzudenken. Mit ImmoRisk halten entsprechende Verfahren unter Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen Einzug auch in das Management des Risikos von Immobilien.

Dabei sollte man sich bewusst sein, dass quantitative Modelle Grenzen haben und die Wirklichkeit nie zu 100 Prozent widerspiegeln können. Mathematische Modelle sind immer eine vereinfachte Darstellung der Realität, nicht die Realität selbst. Sie dienen der Untersuchung von Teilaspekten eines komplexen Systems und nehmen daher Vereinfachungen der Komplexität in Kauf. Denn in vielen Bereichen würde eine vollständige Modellierung aller Variablen zu einer nicht mehr beherrschbaren Komplexität führen.

[Eigener Text basierend auf einer Veröffentlichung im Risikomanagement-Jahrbuch 2015 der Union Investment. Die RiskNET Redaktion bedankt sich für die entsprechende Genehmigung der Union Investment]

[ Bildquelle: © upixa - Fotolia.com ]


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